Lyhytvuokrauksen uusi laki – mitä Airbnb-majoittajan pitää tietää

Kun kuulin lyhytvuokrauksen uudesta laista, se huolestutti minua heti. Vuokraan Järvenpäässä Airbnb:ssä ja Bookingissa asuntoa, joka on oma kotini, ja suunnittelen toista asuntoa nimenomaan lyhytvuokraukseen. Juuri tällaisiin suunnitelmiin uusi lyhytvuokrauslaki – uutisissa usein ”Airbnb-laki” – vaikuttaa eniten.

Kävin hallituksen esityksen ja ministeriöiden ohjeet läpi rivi riviltä. Tähän olen koonnut sen, mitä jokaisen majoittajan kannattaa tietää – selkeästi ja ilman lakikieltä.

Missä vaiheessa laki on nyt?

Laki on vielä esitys, ei voimassa oleva sääntö. Hallitus antoi rakentamislain muutoksen (HE 83/2026 vp) eduskunnalle 30.4.2026, ja siinä lyhytvuokraus mainitaan laissa ensimmäistä kertaa.

Laki tulee voimaan vasta, kun eduskunta on hyväksynyt sen ja presidentti vahvistanut sen. Ympäristöministeriön mukaan käsittely eduskunnassa on viivästynyt, ja eduskunta voi siirtää voimaantuloa esitetystä 1.1.2027 myöhemmäksi.

Tämän artikkelin kirjoitushetkellä 7.10.2026 esitys oli yhä eduskunnan käsittelyssä.

Päivitän tätä artikkelia, kun eduskunta tekee päätöksen.

Kenen asuntoa 90 päivän raja koskee?

Raja koskee asemakaava-alueen asuntoa, jossa kukaan ei asu vakinaisesti tai tilapäisesti. Tyypillisesti se on kaupungissa tai taajamassa oleva sijoitusasunto tai kakkosasunto, jota vuokrataan vain lyhytaikaisesti.

Oman kodin vapaus edellyttää, että asunto on oikeasti asuinkäytössä. Lyhytvuokraus tarkoittaa esityksessä alle 28 päivän vuokrajaksoja; pidempi vuokraus on tavallista asumista.

Miten päivät lasketaan?

Mukaan lasketaan jokainen päivä, jona asunto on lyhytvuokrattuna – myös saapumis- ja lähtöpäivä. Jos vieras saapuu perjantaina ja lähtee sunnuntaina, päiviä kertyy kolme, vaikka öitä on vain kaksi.

Käytännössä 90 päivää täyttyy siis nopeammin kuin öiden määrästä voisi päätellä. Esimerkiksi 30 viikonloppuvarausta (pe–su) kuluttaa koko vuoden kiintiön.

Kun raja täyttyy, lyhytvuokraus on lopetettava loppuvuodeksi, ellei asunnolle ole myönnetty rakentamislupaa. Seuraavan vuoden alussa käytössä on taas uusi 90 päivän jakso. Ministeriö neuvoo hakemaan lupaa hyvissä ajoin, koska sen saaminen ei ole varmaa.

Kunta voi nostaa rajan 180 päivään

Kunta voisi sallia lyhytvuokrauksen enintään 180 päivänä vuodessa valitsemillaan asemakaava-alueilla. Tarkoitus on, että esimerkiksi matkailukaupungit voivat vastata sesongin majoituskysyntään.

Päätöstä ennen kunnan on kuultava asukkaita samaan tapaan kuin rakennusjärjestystä hyväksyttäessä. Ehdotuksen on oltava nähtävillä vähintään 30 päivää, ja kuntalaiset voivat tehdä siitä muistutuksen.

Jos vuokraat sijoitusasuntoa, seuraa oman kuntasi ilmoituksia ja rakennusjärjestyksen muutoksia. Muistutusvaihe on hyvä hetki kertoa majoittajan näkökulma.

Kirjanpitovelvollisuus

Asunnon haltijan olisi pidettävä kirjaa päivistä, joina asunto on ollut lyhytvuokrattuna. Kirjanpito pitää esittää rakennusvalvonnalle pyydettäessä, ja kiellettyyn lyhytvuokraukseen voidaan puuttua uhkasakolla.

Laki ei esityksen mukaan määrää tarkkaa muotoa. Selkein tapa on koota päivät suoraan varauskalentereista, jotta mitään ei jää pois:

• jokaisen varauksen saapumis- ja lähtöpäivä
• millä alustalla varaus tehtiin (Airbnb, Booking.com, suora varaus)
• juokseva summa kuluvan vuoden päivistä

Jos vuokraat useammalla alustalla, laske päivät kaikista yhteen. Kalenterien synkronointi estää myös päällekkäiset varaukset. Vierasopas lukee Airbnb- ja Booking-kalenterit jo nyt, jotta vieras näkee oikeat ohjeet oikeaan aikaan.

Taloyhtiö ja uusi laki

Rakentamislain muutos ei korvaa taloyhtiön sääntöjä. Yhtiöjärjestys ja asunto-osakeyhtiölaki ratkaisevat edelleen, miten huoneistoa saa käyttää – myös silloin, kun 90 päivän raja ei koske asuntoasi.

Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026. Muutokset ovat jo voimassa, ja ne koskevat jokaista taloyhtiössä lyhytvuokraavaa majoittajaa:

• Hallintaanotto: taloyhtiö voi ottaa asunnon määräajaksi hallintaansa, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai muille osakkaille lisäkustannuksia tai haittaa.
• Toistuvat häiriöt: taloyhtiö voi puuttua aiempaa helpommin ulkopuolisten henkilöiden, kuten vieraiden, aiheuttamiin toistuviin häiriöihin.
• Vieraan tiedot: asunnon vuokranneen osakkaan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot vuokralaisesta, jotta mahdollinen vahinko voidaan selvittää.
• Sähköiset ilmoitukset: hallintaanottoon liittyvät varoitukset ja päätökset voidaan toimittaa sähköisesti.

Uudistus ei kiellä lyhytvuokrausta, mutta haittoihin puututaan nyt tehokkaammin.

Omassa taloyhtiössäni lyhytvuokraus ei ole aiheuttanut ongelmia. Kokemukseni mukaan avoimuus auttaa: kerro isännöitsijälle ja naapureille, että vuokraat, ja anna yhteystietosi siltä varalta, että jotain sattuu.

Selkeät talon säännöt vieraille – hiljaisuus, roskat, saunavuorot – vähentävät myös naapurien valituksia. Kun ne ovat digitaalisessa vierasoppaassa vieraan omalla kielellä, ne myös luetaan.

Mitä kannattaa tehdä nyt

• Selvitä, onko asuntosi vakinaisessa asuinkäytössä vai sijoitusasunto – siitä riippuu, koskeeko raja sinua.
• Tarkista, onko asunto asemakaava-alueella (kunnan karttapalvelusta tai rakennusvalvonnasta).
• Laske, montako lyhytvuokrauspäivää sinulle kertyi viime vuonna, saapumis- ja lähtöpäivät mukaan lukien.
• Aloita päivien kirjaaminen jo nyt, niin vuosi 2027 ei yllätä.
• Varmista, että saat jokaisen vieraan nimen ja yhteystiedot talteen – asunto-osakeyhtiölaki edellyttää sitä 1.10.2026 alkaen.
• Lue taloyhtiösi yhtiöjärjestys ja kerro vuokraamisesta isännöitsijälle.
• Jos suunnittelet sijoitusasuntoa lyhytvuokraukseen, laske kannattavuus 90 päivän ja 180 päivän rajalla ennen ostopäätöstä.
• Seuraa eduskunnan päätöstä ja kuntasi rakennusjärjestystä.

Usein kysytyt kysymykset

Lähteet

• Ympäristöministeriö: Lyhytvuokrauksen säännökset ja usein kysytyt kysymykset (luettu 7.10.2026)
• Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölain uudistus helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista, tiedote 29.9.2026 (luettu 7.10.2026)
• Oikeusministeriö: Huoneenvuokralait uudistuvat (luettu 7.10.2026)

Rakentamislakia koskevat kohdat perustuvat hallituksen esitykseen, joka on vielä eduskunnan käsittelyssä. Yksityiskohdat voivat muuttua. Artikkeli ei ole oikeudellista neuvontaa – tarkista oma tilanteesi kuntasi rakennusvalvonnasta.

Victor

Airbnb- ja Booking-majoittaja Järvenpäästä ja Vierasoppaan perustaja. Kirjoitan asioista, joita olen itse joutunut selvittämään.