Lyhyt vastaus: taloyhtiö voi kieltää lyhytvuokrauksen vain yhtiöjärjestyksellä, ja siihen tarvitaan jokaisen sellaisen osakkaan suostumus, jonka oikeutta kielto rajoittaa. 1.10.2026 alkaen taloyhtiö voi kuitenkin puuttua lyhytvuokrauksen haittoihin aiempaa helpommin.
Vuokraan Järvenpäässä omaa kotiani Airbnb:ssä ja Bookingissa, ja asunto on kerrostalossa. Siksi kysymys taloyhtiöstä on minulle tuttu. Kävin asunto-osakeyhtiölain, oikeusministeriön ohjeet ja oikeuskäytännön läpi ja kokosin tähän, mitä taloyhtiö saa tehdä ja mitä ei.
Lyhyesti
- Lähtökohta: osakkeenomistaja saa vuokrata asuntoaan, myös lyhytaikaisesti, ellei laki tai yhtiöjärjestys määrää toisin.
- Täyskielto onnistuu vain yhtiöjärjestyksellä. Muutokseen tarvitaan jokaisen niiden osakkaiden suostumus, joiden oikeutta hallita asuntoaan rajoitetaan.
- Järjestyssäännöillä, hallituksen päätöksellä tai isännöitsijän kiellolla lyhytvuokrausta ei voi kieltää.
- Uutta 1.10.2026: taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Ensin tulee kirjallinen varoitus.
- Sinulla on oltava vieraan tiedot, ja ne on annettava taloyhtiölle sen perustellusta pyynnöstä.
Lähtökohta: osakas saa vuokrata asuntoaan
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja saa luovuttaa huoneiston kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (1 luvun 4 §). Laki ei erottele pitkää ja lyhyttä vuokrausta, joten lyhytvuokraus on lähtökohtaisesti sallittua.
Oikeusministeriön erityisasiantuntija Satu Pentikäinen on kuvannut perusperiaatteen samoin: osakkaalla on oikeus käyttää huoneistoa yhtiöjärjestyksessä määritellyn käyttötarkoituksen mukaisesti. Taloyhtiön kanta tai naapurien mielipide ei yksinään riitä kieltoon.
Voiko yhtiökokous kieltää lyhytvuokrauksen?
Voi, mutta vain muuttamalla yhtiöjärjestystä, eikä pelkkä enemmistö riitä. Laki vaatii määräenemmistön lisäksi osakkeenomistajan suostumuksen, kun muutos rajoittaa hänen oikeuttaan hallita huoneistoa tai muuttaa huoneiston käyttötarkoitusta (6 luvun 35 §). Lyhytvuokrauksen kielto on juuri tällainen muutos.
Käytännössä kielto ei siis mene läpi, jos yksikin asianomainen osakas vastustaa sitä. Jos talossa jo vuokrataan lyhytaikaisesti, suostumusta on yleensä mahdoton saada.
Markkinaoikeus on vahvistanut tämän linjan. Helsinkiläinen taloyhtiö yritti kirjata yhtiöjärjestykseen, että toistuva ja ammattimainen lyhytvuokraus on käyttötarkoituksen vastaista majoitustoimintaa. Patentti- ja rekisterihallitus ei rekisteröinyt muutosta, koska kaikilta osakkailta ei ollut suostumusta, ja markkinaoikeus piti ratkaisua oikeana (MAO:H309/2022).
Kaksi asiaa kannattaa silti tarkistaa:
- Oma yhtiöjärjestys. Joissain taloyhtiöissä rajoitus voi olla kirjattu jo valmiiksi, esimerkiksi uudiskohteessa perustamisvaiheessa. Silloin se sitoo kaikkia osakkaita.
- Ennen asunnon ostoa. Jos aiot ostaa sijoitusasunnon lyhytvuokraukseen, lue yhtiöjärjestys ja kysy isännöitsijältä suunnitelluista muutoksista.
Järjestyssäännöt, hallitus ja isännöitsijä
Järjestyssäännöt ohjaavat asumisen arkea, kuten hiljaisuutta, yhteisiä tiloja ja jätehuoltoa. Niillä ei voi rajoittaa osakkaan oikeutta vuokrata asuntoaan. Sama koskee hallituksen päätöstä tai isännöitsijän kehotusta: Isännöintiliiton mukaan isännöitsijä ei voi estää lyhytaikaista vuokrausta.
Vieraiden pitää kuitenkin noudattaa järjestyssääntöjä samalla tavalla kuin asukkaiden. Jos vieraat rikkovat niitä toistuvasti, taloyhtiö voi puuttua asiaan seuraavassa luvussa kuvatulla tavalla.
Uutta 1.10.2026: hallintaanotto lyhytvuokrauksen haitoista
Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026 (laki 535/2026). Taloyhtiö voi nyt ottaa asunnon hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, jos asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa (8 luvun 2 §).
Kyse ei ole kiellosta. Oikeusministeriön mukaan arvioinnissa katsotaan toistuvan lyhytvuokrauksen vaikutuksia kokonaisuutena ja sitä, poikkeavatko kustannukset tai haitta tavallisesta asumisesta. Lisäksi menettelyllä on oltava vähäistä suurempi merkitys, eli yksittäinen varaus tai pieni harmi ei riitä.
Laki ei luettele haittoja. Arvioitavia tilanteita voivat olla esimerkiksi toistuva yöllinen meteli, vieraiden aiheuttamat vahingot, ylimääräinen siivous yhteisissä tiloissa tai roskakatoksen jatkuva täyttyminen. Lopullinen arvio tehdään aina tapauskohtaisesti.
Hallintaanotto etenee näin:
- Kirjallinen varoitus. Hallituksen on ensin annettava osakkaalle kirjallinen varoitus, jossa kerrotaan peruste. Jos asunto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle. Varoituksen voi nyt toimittaa myös sähköisesti.
- Mahdollisuus korjata. Varoitus antaa osakkaalle tilaisuuden lopettaa haitta ennen kuin asiaa viedään eteenpäin.
- Yhtiökokouksen päätös. Jos haitta jatkuu, yhtiökokous voi päättää hallintaanotosta. Päätöksessä mainitaan peruste, kesto ja tilat.
Laki tuo samalla kaksi muuta muutosta. Taloyhtiö voi puuttua helpommin ulkopuolisten, kuten vieraiden, aiheuttamiin toistuviin häiriöihin. Lisäksi asunnon toisen käytettäväksi antaneen osakkaan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot asunnon käyttäjästä, ja annettava ne taloyhtiölle sen perustellusta pyynnöstä (4 luvun 3 §). Oikeusministeriön mukaan tällaisia tietoja ovat esimerkiksi vieraan tunniste- ja yhteystiedot.
Rakennusvalvonta ja 90 päivän raja
Taloyhtiö voi myös pyytää rakennusvalvontaa selvittämään, onko asunto käytännössä majoituskäytössä vastoin asemakaavaa ja rakennuslupaa. Korkein hallinto-oikeus on linjannut, että omaisuudensuoja edellyttää lähtökohtaisesti, että osakas saa vuokrata asuntoaan myös lyhytaikaisesti (KHO:2024:75).
Samassa ratkaisussa rakennusvalvonta sai kuitenkin uhkasakon uhalla kieltää kahden helsinkiläisen asunnon käytön majoitustiloina. Vuokraus oli hotellitoimintaan rinnastuvaa: asuntoja markkinoitiin huoneistohotellina usealla alustalla, vuokra-aika saattoi olla yksi vuorokausi ja lisämaksusta sai esimerkiksi aamiaisen.
KHO:n mukaan arvioinnissa katsotaan muun muassa toiminnan jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä erityisjärjestelyjä, kuten markkinointia usealla alustalla, omia verkkosivuja, lisäpalveluja ja avainten luovutusta varten tehtyjä järjestelyjä. Pelkkä vuokrasuhteiden lyhyys ei ole ratkaiseva, eivätkä järjestyshäiriöt yksinään tee vuokrauksesta käyttötarkoituksen vastaista.
Hallitus on esittänyt rakentamislakiin 90 päivän vuosirajaa juuri tällaisille asunnoille (HE 83/2026 vp). Esitys on vielä eduskunnan käsittelyssä, eikä se koskisi omaa kotia, loma-asuntoa tai haja-asutusalueen asuntoa. Lue lisää artikkelista Lyhytvuokrauksen uusi laki.
Pitääkö taloyhtiölle ilmoittaa?
Laki ei vaadi ennakkoilmoitusta tai lupaa lyhytvuokraukseen, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. 1.10.2026 alkaen sinun on kuitenkin annettava taloyhtiölle vieraan tiedot, jos taloyhtiö pyytää niitä perustellusta syystä, esimerkiksi vahingon selvittämiseksi.
Kokemukseni mukaan avoimuus kannattaa silti. Kun isännöitsijä ja naapurit tietävät, että vuokraat, ja heillä on puhelinnumerosi, he soittavat sinulle eivätkä kirjoita valitusta hallitukselle. Omassa taloyhtiössäni tämä on toiminut hyvin.
Näin pidät hyvät välit taloyhtiöön
Kun vieraat eivät aiheuta haittaa tai lisäkustannuksia, hallintaanotolle ei ole perustetta.
- Lue yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt: tarkista käyttötarkoitus, hiljaisuusaika ja yhteisten tilojen säännöt.
- Kerro vuokraamisesta isännöitsijälle ja anna puhelinnumerosi naapureille.
- Tee vieraille selkeät talon säännöt suomeksi ja englanniksi: hiljaisuus, roskat, sauna, parveke.
- Ota jokaisen vieraan nimi ja yhteystiedot talteen.
- Hoida avaimet niin, ettei talon ovikoodia tai yleisavainta jaeta vieraille.
- Ohjeista roskien lajittelu ja vie isot jätteet itse.
- Vastaa naapurien yhteydenottoihin heti ja korjaa ongelma ennen kuin siitä tulee varoitus.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-vuokrauksen yhtiökokouksen päätöksellä?
Vain muuttamalla yhtiöjärjestystä, ja siihen tarvitaan jokaisen asianomaisen osakkaan suostumus. Pelkkä enemmistöpäätös ei riitä.
Voiko isännöitsijä tai hallitus kieltää lyhytvuokrauksen?
Ei. Järjestyssäännöillä, hallituksen päätöksellä tai isännöitsijän kehotuksella vuokraamista ei voi kieltää.
Pitääkö lyhytvuokrauksesta ilmoittaa taloyhtiölle?
Laki ei vaadi ennakkoilmoitusta, ellei yhtiöjärjestys niin määrää. Vieraan tiedot on kuitenkin annettava, jos taloyhtiö pyytää niitä perustellusta syystä.
Voiko taloyhtiö ottaa asunnon hallintaansa lyhytvuokrauksen takia?
Voi 1.10.2026 alkaen, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa eikä asia ole vähäinen. Ensin on annettava kirjallinen varoitus, ja hallintaanotto kestää enintään kolme vuotta.
Koskeeko 90 päivän raja kerrostaloasuntoani?
Vain jos asunnossa ei asuta ja se on asemakaava-alueella. Rakentamislain muutos on vielä eduskunnan käsittelyssä, eikä se koskisi omaa kotia.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Finlex: 1 luvun 4 §, 6 luvun 35 §, 8 luvun 2–3 § (luettu 7.10.2026)
- Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026, Finlex: 4 luvun 3 § ja 8 luvun 2 §, voimassa 1.10.2026 alkaen (luettu 7.10.2026)
- Korkein hallinto-oikeus: KHO:2024:75 (luettu 7.10.2026)
- Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölaki uudistui (luettu 7.10.2026)
- Oikeusministeriö: tiedote 29.9.2026 (luettu 7.10.2026)
- Juristiliitto: Tasapainoa lyhytvuokraukseen, 18.2.2026, haastateltavana oikeusministeriön Satu Pentikäinen
- KAK Asianajotoimisto: markkinaoikeuden ratkaisu MAO:H309/2022
- Isännöintiliitto: Isännöitsijä ei voi estää lyhytaikaista vuokrausta, 26.11.2024
- Ympäristöministeriö: Lyhytvuokrauksen säännökset (luettu 7.10.2026)
Artikkeli ei ole oikeudellista neuvontaa. Tarkista oma tilanteesi taloyhtiösi yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Airbnb- ja Booking-majoittaja Järvenpäästä ja Vierasoppaan perustaja. Kirjoitan asioista, joita olen itse joutunut selvittämään.
Tee vieraillesi selkeä vierasopas
Saapumisohjeet, WiFi, talon säännöt ja lähialueen vinkit yhdessä linkissä – vieraan omalla kielellä. 30 päivää maksutta, korttia ei tarvita.
